O guia definitivo do aluguel por temporada na Itália

Por que criei o Mudar para Itália e o Mapa Inteligente

Mudar de país nunca é apenas comprar uma passagem, escolher uma cidade bonita e começar uma vida nova.

Na verdade, a escolha começa muito antes.

Onde morar? Quanto custa? Existe trabalho? Quais setores estão crescendo? Vale mais a pena comprar ou alugar? A cidade tem turismo o ano inteiro ou apenas durante alguns meses? Um imóvel pode gerar renda? Quais bairros fazem sentido? Quais regras o município impõe aos aluguéis de curta duração?

E talvez a pergunta mais importante de todas:

essa cidade realmente combina com a vida que eu quero construir?

Foi exatamente a partir dessas perguntas que nasceu o Mudar para Itália.

Depois de muitos anos entre Brasil e Itália, acompanhando de perto brasileiros que desejavam mudar de país, investir, comprar um imóvel ou simplesmente construir uma segunda possibilidade de vida na Europa, percebi uma coisa: existe informação demais na internet, mas existe muito pouca informação capaz de ajudar alguém a tomar uma decisão.

Você encontra vídeos sobre Firenze. Encontra posts sobre Milano. Encontra imóveis por €1. Encontra alguém dizendo que o Sul é barato, outro dizendo que o Norte tem mais emprego, outro jurando que uma pequena cidade italiana é o melhor lugar do mundo.

Tudo isso pode até ser verdade.

O problema é que nenhuma cidade é boa para todo mundo.

Uma cidade excelente para um jovem engenheiro pode ser péssima para um aposentado. Uma cidade maravilhosa para turismo pode oferecer poucas oportunidades profissionais. Um imóvel aparentemente barato pode estar localizado onde praticamente não existe demanda para aluguel. Um apartamento caro pode, ao contrário, estar em uma localização que sustenta uma operação muito mais interessante.

Foi por isso que eu quis construir uma metodologia que olhasse para a Itália de uma maneira menos romântica e mais estratégica.

Porque eu adoro a Itália. Justamente por isso acredito que precisamos conhecê-la como ela realmente é.

Palazzo Gherardi e o interior da Toscana: onde a teoria virou prática

Boa parte do que vou compartilhar neste guia não vem de teoria. Vem de decisões que tomei com o meu próprio dinheiro, o meu próprio tempo e, muitas vezes, a minha própria paciência.

O Palazzo Gherardi, um imóvel histórico no centro de Firenze, foi um dos investimentos que mais me ensinaram sobre o que realmente significa transformar um imóvel italiano em um negócio de hospitalidade. Entre reformas que respeitam o valor histórico do edifício, negociações com o condomínio, escolha de fornecedores locais e, depois, o desafio diário de gerir hóspedes de dezenas de nacionalidades diferentes, aprendi na prática tudo aquilo que tento ensinar neste livro.

Ao mesmo tempo, mantive um pé fora da cidade: uma propriedade no interior da Toscana, entre vinhedos e pequenas cidades medievais, onde a lógica é completamente diferente. Sazonalidade mais marcada, público que busca experiência e não apenas cama, concorrência menor, mas também menos volume de turistas passando pela porta.

Comparar os dois — o apartamento urbano no coração de Firenze e a casa de campo na Toscana — foi o que me fez entender que não existe fórmula única para o Airbnb na Itália. Existe, sim, um método para analisar cada situação. E é justamente esse método, testado no Palazzo Gherardi e na propriedade da Toscana, que quero compartilhar com você nas próximas páginas.

13 anos de Airbnb mudaram a minha forma de olhar para uma cidade

Existe ainda outra parte importante dessa história.

Há cerca de 13 anos trabalho diretamente com imóveis destinados ao aluguel de curta duração.

Nesse período, aprendi na prática como funciona um apartamento no Airbnb — e também nas demais plataformas, como Booking, Expedia e outros canais de distribuição.

Aprendi que colocar algumas fotografias bonitas e publicar um anúncio não significa ter um negócio.

Existe preço. Existe posicionamento. Existe fotografia. Existe reputação. Existe gestão das avaliações. Existe sazonalidade. Existe atendimento. Existe localização. Existe concorrência.

E existe, sobretudo, uma lógica completamente diferente entre possuir um imóvel e fazer aquele imóvel funcionar.

Mas talvez o aprendizado mais importante desses anos tenha sido outro. Eu aprendi as regras do jogo.

Na Itália, o mercado de short stay não depende apenas do turista e da plataforma. Ele depende também do Estado, das regiões, dos municípios e das regras locais.

Aquilo que funciona em uma cidade pode não funcionar da mesma maneira em outra.

Existem registros, códigos identificativos, obrigações fiscais, regras de segurança, normas condominiais e, cada vez mais, discussões municipais sobre os limites dos aluguéis turísticos em determinados centros históricos — inclusive no próprio condomínio do Palazzo Gherardi, onde precisei negociar diretamente essas regras com os demais moradores.

Ou seja: antes de perguntar quanto um Airbnb pode render, precisamos perguntar se podemos fazê-lo, como devemos fazê-lo e em qual lugar faz sentido fazê-lo.

Essa experiência foi fundamental para o nascimento deste livro.

Do curso ao Mapa Inteligente

Quando comecei a desenvolver o Mudar para Itália, percebi que ensinar os conceitos não era suficiente.

Eu poderia explicar como funciona o mercado imobiliário, como analisar uma cidade, como pensar no trabalho, nos impostos, na logística ou no custo de vida. Mas continuava existindo uma dificuldade enorme: como comparar dezenas de cidades italianas ao mesmo tempo?

Foi daí que nasceu o Mapa Inteligente Buongiorno San Paolo.

Minha ideia foi juntar tecnologia, dados e experiência humana. Criamos um sistema em que agentes de Inteligência Artificial ajudam a analisar cidades italianas a partir de diferentes critérios: preços imobiliários, bairros, oportunidades profissionais, empresas presentes no território, logística, turismo, qualidade de vida, potencial de investimento e diversos outros indicadores.

Mas existe um detalhe fundamental. Eu não queria criar mais um banco de dados. Porque dados existem aos milhares. O verdadeiro valor está em transformar o dado em decisão.

Saber que um imóvel custa €3.000 por metro quadrado não significa quase nada isoladamente. A pergunta é: €3.000 por metro quadrado é caro ou barato para aquela cidade? E naquele bairro? Existe demanda? Existem empresas? Existe universidade? Existe aeroporto? Existe estação ferroviária? Existe turismo durante o ano? Quem alugaria aquele apartamento? Quem compraria aquele imóvel daqui a dez anos?

É nesse ponto que entram a tecnologia e aquilo que gosto de chamar de interpretação Buongiorno. Os agentes de IA organizam e cruzam informações. Mas a análise precisa continuar respondendo a uma pergunta muito humana:

“Eu escolheria este lugar para viver ou investir?”

Por isso este livro

Este livro nasce justamente no encontro desses três mundos: mudar para a Itália, investir em imóveis e entender o mercado de aluguel de curta duração.

Não quero convencer você de que Airbnb é uma fórmula mágica. Não é.

Também não quero vender a ideia de que comprar qualquer imóvel na Itália é necessariamente um bom investimento. Não é.

O objetivo é exatamente o contrário. Quero ajudar você a fazer perguntas melhores antes de colocar dinheiro, tempo e sonhos em uma decisão tão importante.

Ao longo destas páginas, vamos falar de Airbnb, Booking e short stay, mas também de cidades, bairros, turismo, legislação, rentabilidade, impostos, gestão e estratégia.

Porque um imóvel nunca existe sozinho. Ele faz parte de uma cidade. E uma cidade faz parte de um sistema econômico, turístico e social.

Quando você começa a enxergar tudo isso junto, a Itália deixa de ser apenas um sonho. Ela começa a se transformar em um projeto possível.

Foi para isso que criei o Mudar para Itália.

Foi para isso que criei o Mapa Inteligente.

E foi exatamente por isso que decidi escrever este guia.

Alessandro Gaini

Buongiorno San Paolo